Página informativa · Direito Imobiliário do Consumidor · Cuiabá — MT
Atraso na entrega, juros de fase de obras, vícios construtivos, publicidade enganosa. Esta página reúne, em linguagem direta, o que o Código de Defesa do Consumidor, a Lei do Distrato e a jurisprudência dizem sobre cada uma dessas situações.
Dra. Stephany Quintanilha · OAB/MT n [A CONFIRMAR] · Advocacia cível desde 2017 · Atendimento em todo o Brasil
Sumário
Cada tema abaixo é tratado em tese — o que a lei prevê e como os tribunais têm entendido.
Tese 01 · Atraso na entrega
A compra de imóvel na planta admite, por lei, uma cláusula de tolerância de até 180 dias sobre a data prevista de entrega. É o que consta da Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato. Vencido esse período, o atraso deixa de ser tolerância e passa a ser descumprimento do contrato pela incorporadora.
A partir daí, a própria lei descreve dois caminhos para o comprador que não deu causa ao atraso:
Qual caminho faz sentido depende do contrato, das datas e da situação concreta de cada comprador — por isso a análise começa sempre pelos documentos.
O STJ firmou o entendimento de que a cláusula penal prevista contra o comprador pode ser aplicada também contra a construtora, em favor do adquirente, quando é ela quem atrasa a entrega.
STJ · Tema repetitivo 971Tese 02 · Cobrança de fase de obras
Em muitos financiamentos de imóvel na planta, o banco libera recursos à construtora conforme a obra avança. Nesse período, o comprador paga a chamada taxa de evolução de obra — também conhecida como juros de obra ou juros de fase de obras.
Esse encargo tem uma premissa: a obra dentro do prazo. Quando a construtora atrasa a entrega, o comprador segue pagando por uma fase que já deveria ter terminado — e é exatamente esse ponto que o Superior Tribunal de Justiça enfrentou.
É descabida a cobrança de juros de obra, ou de outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves — incluído o período de tolerância.
STJ · Tema repetitivo 996A verificação passa pelo contrato de financiamento e pelos extratos mensais: as datas mostram até quando o encargo tinha causa e a partir de quando deixou de ter.
Tese 03 · Vícios construtivos
A entrega das chaves não encerra a responsabilidade de quem construiu. O Código Civil e o Código de Defesa do Consumidor estabelecem garantias que acompanham o imóvel novo por anos.
Entre os problemas mais comuns em imóveis recém-entregues:
Registrar cedo é o que sustenta a reclamação depois: a cronologia entre a entrega, o surgimento do vício e a comunicação à construtora é o eixo da análise jurídica.
Tese 04 · Áreas comuns · Para síndicos e administradoras
Fachada com infiltração, garagem com fissuras, piscina que não retém água, impermeabilização que falhou. Quando o vício está na área comum, o problema não é de um comprador — é do condomínio. E é o condomínio, representado pelo síndico, quem pode agir.
O STJ reconhece a legitimidade do condomínio para demandar a construtora pelos vícios das áreas comuns, na defesa do interesse coletivo dos condôminos.
Entendimento consolidado · STJUm engenheiro diagnostica a origem dos problemas e documenta a extensão dos danos — é o alicerce técnico de qualquer providência.
A convocação e a ata registram a decisão dos condôminos e autorizam o síndico a adotar as medidas cabíveis em nome do condomínio.
A construtora é notificada a reparar em prazo razoável. Persistindo o problema, abre-se, em tese, a via judicial para exigir o reparo ou o custeio das obras.
Tese 05 · Publicidade enganosa
O Código de Defesa do Consumidor é direto: toda informação suficientemente precisa veiculada em publicidade obriga o fornecedor e integra o contrato que vier a ser celebrado — art. 30. O anúncio do lançamento não é promessa vaga. É compromisso.
Situações em que essa regra costuma ser posta à prova:
É enganosa a publicidade capaz de induzir o consumidor a erro sobre características, qualidade, quantidade ou qualquer outro dado do produto — inclusive por omissão de informação essencial.
Tese 06 · Outros temas contratuais
Desistir da compra ou desfazer o negócio tem regras próprias. A Lei do Distrato define percentuais de retenção e prazos de devolução distintos conforme quem deu causa ao fim do contrato — e conforme o regime do empreendimento.
Falar sobre rescisão →Taxas e encargos apresentados na entrega nem sempre têm previsão contratual válida. A leitura do contrato e dos boletos indica o que tem base legal e o que pode ser questionado.
Falar sobre essas cobranças →O STJ entende que a obrigação de pagar as cotas condominiais nasce com a entrega das chaves — a disponibilidade da posse — e não com a assinatura do contrato. Cobranças anteriores a esse marco merecem verificação.
Falar sobre condomínio e IPTU →
Quem assina esta página
Advocacia cível desde 2017 · Atuação dedicada ao Direito Imobiliário do Consumidor · Atendimento em todo o Brasil · OAB/MT n [A CONFIRMAR]
À frente da Quintanilha Advocacia, em Cuiabá, a atuação da Dra. Stephany concentra-se nas relações entre compradores de imóveis e incorporadoras — do contrato de lançamento à entrega das chaves e às garantias que vêm depois dela.
Participações
Entrevistas, telejornal e palestras em que os temas desta página foram discutidos em linguagem acessível.
Perguntas frequentes
Em regra, sim — desde que expressa no contrato. A Lei 13.786/2018 admite a prorrogação de até 180 dias sobre a data prevista de entrega. O que passa desse período, sem culpa do comprador, configura atraso da incorporadora, com as consequências que a própria lei descreve.
Depende da natureza do vício. Para defeitos aparentes, o CDC prevê 90 dias contados da entrega. Para defeitos ocultos, o prazo começa quando o problema se revela. E, para questões de solidez e segurança da obra, o Código Civil impõe ao construtor a garantia de cinco anos.
O STJ entende que a obrigação condominial nasce com a disponibilidade da posse — ou seja, com as chaves. Cobranças de condomínio anteriores a esse marco, dirigidas ao comprador, merecem verificação à luz do contrato e da jurisprudência.
Folders, plantas e e-books do lançamento, prints de anúncios e do site, propostas assinadas, mensagens trocadas com o corretor e o memorial descritivo registrado. Pelo art. 30 do CDC, a informação suficientemente precisa veiculada na oferta integra o contrato.
Sim, em tese. O STJ reconhece a legitimidade do condomínio para exigir da construtora o reparo de vícios nas áreas comuns. O caminho usual passa por laudo técnico, deliberação em assembleia e notificação — antes de qualquer medida judicial.
Pelo WhatsApp ou pelo e-mail, com um relato da situação e, se possível, o contrato e os documentos relacionados. A partir desse material a advogada analisa se há questão jurídica a tratar e quais caminhos a lei oferece para o caso.
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