a.
Rescisão contratual
A Lei do Distrato disciplina retenções e prazos de devolução quando a compra na planta é desfeita. Saber quem deu causa ao desfazimento altera substancialmente o desfecho jurídico.
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Atuação dedicada ao Direito Imobiliário do Consumidor
Se o imóvel comprado na planta atrasou, veio com defeitos ou virou fonte de cobranças difíceis de entender, esta página explica — em linguagem clara — o que a lei diz sobre cada situação.
Dra. Stephany Quintanilha OAB/MT nº [A CONFIRMAR]
01.
Área de atuação
Atraso na entrega do imóvel
O contrato de compra na planta prevê uma data de entrega e, quase sempre, uma cláusula de tolerância. Saber o que é válido — e a partir de quando o atraso deixa de ser justificável — é o primeiro passo para decidir com segurança.
O que diz a lei
- A jurisprudência do STJ admite a cláusula de tolerância de até 180 dias, desde que prevista de forma clara e expressa no contrato.
- Esgotada a tolerância, o atraso passa a ser juridicamente injustificado. Em tese, abrem-se dois caminhos: a resolução do contrato, com restituição de valores, ou a manutenção da compra com compensação pelo período de espera.
- O STJ entende que o atraso injustificado na entrega pode gerar lucros cessantes pelo período em que o comprador ficou privado do imóvel — em regra, independentemente de prova de prejuízo.
- A Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) disciplina prazos, deveres de informação e as consequências do inadimplemento nos contratos firmados a partir de sua vigência.
02.
Área de atuação
Cobrança indevida de juros de obra
No financiamento de imóvel na planta, o banco costuma cobrar a chamada taxa de evolução de obra — os “juros de obra” — enquanto a construção durar. A discussão jurídica surge quando essa cobrança continua depois da data prevista para a entrega.
O que diz a lei
- Durante o período regular de obras, a cobrança da taxa de evolução de obra tem amparo contratual.
- Os tribunais têm entendido que, quando o atraso na conclusão da obra é imputável à incorporadora, a cobrança de juros de obra após o prazo contratual de entrega é indevida.
- O mesmo raciocínio alcança, em determinadas situações, a correção do saldo devedor pelo INCC após o prazo previsto para a entrega.
- Em tese, valores pagos indevidamente a esse título podem ser objeto de pedido de restituição, observados os prazos legais.
03.
Área de atuação
Vícios construtivos no imóvel
Infiltrações, trincas, desníveis, falhas elétricas ou hidráulicas: vícios construtivos são defeitos que comprometem o uso, o valor ou a segurança do imóvel. A lei trata o tema em mais de uma frente — e os prazos variam conforme a natureza do problema.
O que diz a lei
- O Código Civil (art. 618) responsabiliza o construtor, pelo prazo de cinco anos, pela solidez e pela segurança da obra.
- O Código de Defesa do Consumidor prevê prazos próprios para reclamar de vícios aparentes e ocultos — nos ocultos, a contagem começa quando o defeito se evidencia.
- Em tese, o comprador pode buscar o reparo do vício, o abatimento proporcional do preço ou, em situações mais graves, a resolução do contrato.
- Registrar o problema desde o início — fotos e vídeos datados, protocolos junto à construtora e, quando possível, laudo técnico — é decisivo para a análise.
04.
Área de atuação
Para síndicos e administradorasVícios construtivos em área comum
Quando o defeito aparece na fachada, na impermeabilização, na garagem ou na piscina, o problema não é de um condômino — é do condomínio. E é o condomínio, representado pelo síndico, quem conduz o tema perante a construtora.
O que diz a lei
- O STJ reconhece a legitimidade do condomínio para reclamar de vícios construtivos nas áreas comuns do edifício.
- A garantia quinquenal do art. 618 do Código Civil, relativa à solidez e à segurança da obra, também alcança as áreas comuns.
- Laudo de inspeção predial e deliberação em assembleia organizam a atuação do condomínio e documentam o problema desde o início.
- A notificação formal da construtora registra a ciência do vício e o pedido de reparo — um marco relevante para prazos e para a prova.
05.
Área de atuação
Publicidade enganosa
Maquete, stand de vendas, folder, memorial descritivo: pelo Código de Defesa do Consumidor, o que é prometido na oferta integra o contrato — mesmo quando não está escrito nele.
O que diz a lei
- O art. 30 do CDC estabelece que a publicidade suficientemente precisa vincula o fornecedor e integra o contrato que vier a ser celebrado.
- Área de lazer anunciada e não entregue, metragem divergente e acabamento diferente do memorial descritivo são exemplos recorrentes dessa discussão.
- O art. 35 do CDC prevê, em tese, três alternativas ao consumidor: exigir o cumprimento forçado da oferta, aceitar prestação equivalente ou desfazer o contrato com restituição.
- Guardar o material publicitário — prints de anúncios, folders e fotos do stand — preserva a prova da oferta.
Outras situações
O contrato tem outros capítulos
b.
Cobranças após a entrega das chaves
Taxas, diferenças e encargos cobrados depois da entrega merecem leitura atenta: a validade depende de previsão contratual clara e da natureza de cada cobrança.
Tirar uma dúvida →c.
Condomínio e IPTU antes das chaves
O STJ entende que as despesas condominiais são devidas a partir da entrega das chaves — não da assinatura do contrato. O mesmo raciocínio orienta discussões sobre encargos do período anterior à posse.
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A advogada
Stephany Quintanilha
Advogada com atuação cível desde 2017, dedicada ao Direito Imobiliário com ênfase nas relações de consumo — em especial os conflitos entre compradores de imóveis na planta e incorporadoras. Atende em Cuiabá e, de forma on-line, em todo o Brasil.
O trabalho do escritório parte de uma premissa simples: antes de qualquer medida, o cliente precisa entender a própria situação. Cada análise começa pelos documentos e pelo que a lei e a jurisprudência efetivamente dizem sobre o caso.
Formação e atuação institucional
- Advocacia cível desde 2017, com atendimento em todo o Brasil
- Pós-graduada em Direito Civil e Processo Civil — Damásio de Jesus
- Pós-graduada em Direito Agrário e Agronegócio — FMP/RS
- Presidente da Comissão de Direito Civil e Processo Civil da OAB-MT (triênio 2025–2027)
- Advogada Dativa do Tribunal de Ética da OAB-MT (triênio 2022–2024)
- Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB-MT
- Membro da Comissão de Direito do Consumidor
STEPHANY QUINTANILHA · OAB/MT nº [A CONFIRMAR]
Na imprensa
Participações e convites
Alguns dos espaços em que a advogada foi convidada a conversar sobre temas de Direito Imobiliário e do Consumidor.
Dúvidas frequentes
O que a lei diz, em resumo
Comprei na planta e o prazo de entrega passou. O que a lei diz?
Em regra, vale a data prevista no contrato, acrescida da cláusula de tolerância quando ela existe e é clara. Ultrapassado esse limite, o atraso passa a ser injustificado e, em tese, o comprador pode optar entre desfazer o contrato com restituição ou mantê-lo com compensação pelo período de espera. A resposta exata depende do contrato e dos documentos de cada caso.
A cláusula de tolerância de 180 dias vale sempre?
A jurisprudência a admite quando está prevista de forma expressa e clara no contrato. O que exceder os 180 dias, em regra, não encontra respaldo — e prorrogações genéricas ou automáticas costumam ser questionáveis.
Quanto tempo tenho para reclamar de um vício construtivo?
Depende da natureza do vício (aparente ou oculto) e do fundamento jurídico aplicável — Código de Defesa do Consumidor ou Código Civil. A data em que o problema se manifestou é um marco importante, e por isso registrar tudo desde cedo faz diferença na análise.
O condomínio pode reclamar de defeitos na área comum?
Sim. O STJ reconhece a legitimidade do condomínio, representado pelo síndico, para tratar de vícios construtivos nas áreas comuns. Laudo técnico e deliberação em assembleia ajudam a organizar e documentar essa atuação.
O que foi prometido no stand de vendas obriga a construtora?
Pelo art. 30 do Código de Defesa do Consumidor, a publicidade suficientemente precisa integra o contrato e vincula o fornecedor. Folders, maquetes, anúncios e fotos do stand são, por isso, documentos relevantes — vale guardá-los.
Como funciona o primeiro contato?
Pelo WhatsApp ou pelo e-mail do escritório. A conversa inicial serve para entender a situação e os documentos disponíveis. A partir dela, a advogada indica, com transparência, se existe ou não caminho jurídico a examinar.
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