Direito Imobiliário · Enfoque no Consumidor
Esta página reúne, tema a tema, o que o Código de Defesa do Consumidor, a Lei dos Distratos e a jurisprudência estabelecem para quem comprou imóvel na planta — em Cuiabá e em todo o Brasil.
Dra. Stephany Quintanilha · OAB/MT nº [A CONFIRMAR] · Cuiabá/MT — atendimento em todo o Brasil
Índice da página
Tema 01 — Atraso na entrega
A Lei nº 13.786/2018 e a jurisprudência consolidada estabelecem regras claras para o atraso na entrega de imóveis comprados na planta. Em resumo: existe um limite para a espera do comprador — e consequências jurídicas definidas quando ele é ultrapassado.
Os contratos costumam prever prazo de tolerância de até 180 dias além da data de entrega. A jurisprudência considera a cláusula válida — desde que expressa. Vencido esse período, configura-se o inadimplemento da incorporadora.
Ultrapassada a tolerância, o comprador pode, em tese, exigir o cumprimento do contrato com as penalidades cabíveis — ou optar pela resolução do negócio, com a devolução dos valores pagos.
A Súmula 543 do STJ determina a restituição imediata das parcelas pagas quando a rescisão decorre de culpa exclusiva da incorporadora — e, nessa hipótese, de forma integral.
Em tese, conforme jurisprudência consolidada do STJ, o comprador privado do uso do imóvel após o prazo de tolerância pode pleitear indenização pelo período de atraso, além da correção dos valores envolvidos. Jurisprudência citada em tese — sem vínculo com caso concreto
Situações frequentes neste tema
(65) 99270-4130A mensagem abre preenchida com este tema. Ajuste como preferir.
Tema 02 — Cobrança de fase de obras
"Juros de obra" — ou "taxa de evolução de obra" — são encargos cobrados durante a construção, em financiamentos de imóvel na planta. A discussão jurídica surge quando a cobrança continua depois da data em que o imóvel deveria ter sido entregue.
O STJ, em julgamento repetitivo, firmou o entendimento de que é ilícita a cobrança de juros de evolução de obra após o prazo contratual previsto para a entrega das chaves. Entendimento citado em tese
A lógica do entendimento é direta: o atraso da obra é risco da atividade da incorporadora. Transferir ao comprador o encargo financeiro de um período que só existe por causa do atraso inverte essa lógica — e por isso a jurisprudência o considera indevido.
O mesmo raciocínio alcança, em muitos casos, a correção do saldo devedor pelo INCC — índice típico do período de obras — aplicada além da data prevista para a entrega.
(65) 99270-4130Mensagem já identificada com este tema.
Tema 03 — Vícios construtivos
Infiltração, trinca, problema hidráulico ou elétrico, acabamento fora da especificação: o Código de Defesa do Consumidor e o Código Civil definem de quem é a responsabilidade — e a partir de quando contam os prazos.
Para defeitos visíveis em bens duráveis, o prazo de reclamação é de 90 dias contados da entrega (CDC, art. 26).
O construtor responde pela solidez e segurança da obra pelo prazo irredutível de 5 anos (Código Civil, art. 618).
Quando o defeito só se manifesta com o uso, o prazo conta da data em que ele aparece — não da entrega das chaves.
A garantia legal do construtor não se confunde com o "manual de garantias" entregue pela construtora: os prazos previstos em lei não podem ser reduzidos por documento interno da empresa. Conteúdo informativo — CDC e Código Civil
O que ajuda a delimitar responsabilidades
(65) 99270-4130Mensagem já identificada com este tema.
Tema 04 — Para síndicos e administradoras
Fachada, piscina, garagem, salão de festas: quando o defeito está na área comum, quem age não é o condômino individualmente — é o condomínio, representado pelo síndico. O caminho tem etapas próprias, e a garantia legal de 5 anos do construtor também alcança essas áreas.
O condomínio, representado pelo síndico, tem legitimidade para exigir da construtora a reparação de vícios nas áreas comuns — entendimento pacífico nos tribunais. Entendimento citado em tese
(65) 99270-4130Mensagem própria para condomínios.
Tema 05 — Publicidade enganosa
Maquete, stand de vendas, folder, perspectiva ilustrada, anúncio: pelo Código de Defesa do Consumidor, a oferta suficientemente precisa vincula o fornecedor. O que foi prometido na venda integra o que deve ser entregue.
Toda informação ou publicidade suficientemente precisa integra o contrato e obriga o fornecedor a cumpri-la — mesmo que não esteja repetida no instrumento assinado.
É enganosa a publicidade capaz de induzir o consumidor a erro — inclusive quando omite dado essencial sobre o produto, como metragem, itens de lazer ou condições do empreendimento.
Recusada a oferta, o consumidor pode exigir o cumprimento forçado do que foi prometido, aceitar produto ou prestação equivalente, ou desfazer o negócio com restituição do que pagou — sem prejuízo de perdas e danos.
Situações frequentes neste tema
(65) 99270-4130Mensagem já identificada com este tema.
Outros temas do contrato na planta
Quando o negócio precisa ser desfeito — por atraso, por impossibilidade financeira ou por descumprimento —, a Súmula 543 do STJ e a Lei nº 13.786/2018 definem como se dá a devolução dos valores pagos, em percentuais que variam conforme quem deu causa ao desfazimento.
Taxas de ligação, encargos retroativos e cobranças de última hora aparecem com frequência no momento da entrega. Nem toda cobrança tem amparo: em tese, só é devido o que tem previsão contratual clara e informação prévia ao comprador.
O STJ entende que a obrigação de pagar cotas condominiais nasce, em regra, com a posse — a entrega das chaves. Condomínio e IPTU de período anterior a esse marco são, em tese, de responsabilidade da incorporadora.
(65) 99270-4130Rescisão, cobranças e encargos antes das chaves.
A advogada
Dra. Stephany Quintanilha — OAB/MT nº [A CONFIRMAR] — atua na advocacia cível desde 2017, com atendimento em todo o Brasil e atuação dedicada ao Direito Imobiliário sob a ótica do consumidor: os conflitos entre quem compra imóvel na planta e quem o constrói e vende.
Participações
Registros de participações da Dra. Stephany em veículos de comunicação e eventos institucionais, tratando de temas jurídicos.
Perguntas frequentes
Os contratos de compra na planta costumam prever uma tolerância de até 180 dias além da data de entrega, aceita pela jurisprudência quando expressa. Ultrapassado esse período, configura-se o descumprimento do contrato pela incorporadora, com as consequências previstas em lei — detalhadas na seção sobre atraso desta página.
Em tese, sim — a forma e a extensão da devolução dependem de quem deu causa à rescisão. A Súmula 543 do STJ estabelece a restituição imediata e integral das parcelas quando o desfazimento decorre de culpa exclusiva da incorporadora. A Lei nº 13.786/2018 trata dos percentuais de retenção quando a desistência parte do comprador.
Não necessariamente. Para vícios ocultos — aqueles que só se manifestam com o uso —, o prazo para reclamar conta a partir da data em que o defeito aparece. Além disso, o Código Civil atribui ao construtor a responsabilidade pela solidez e segurança da obra pelo prazo de 5 anos.
O STJ entende que a obrigação de pagar cotas condominiais nasce, em regra, com a posse do imóvel — ou seja, com a entrega das chaves. Cobranças anteriores a esse marco podem ser questionadas, assim como o IPTU do período em que o imóvel ainda estava sob responsabilidade da incorporadora.
Vale. Pelo art. 30 do Código de Defesa do Consumidor, toda informação ou publicidade suficientemente precisa integra o contrato e vincula o fornecedor. Maquete, stand, folder e anúncio fazem parte do que foi contratado — e do que deve ser entregue.
Pelo WhatsApp ou pelo e-mail indicados nesta página. Cada botão abre uma conversa já identificada com o tema correspondente. As informações aqui publicadas são gerais, têm caráter informativo e não substituem a análise individual do seu contrato.
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