O que a lei diz quando o imóvel comprado na planta não é entregue como prometido.

Tese 02 · Comprador

Cobrança indevida de fase de obras

Juros de obra, taxa de evolução, correção pelo INCC — encargos típicos do período de construção. Quando a obra atrasa, o custo do atraso, em regra, não pode ser repassado a quem comprou.

O que diz a lei §

• Os chamados juros de obra e a correção pelo INCC pressupõem obra em andamento dentro do prazo contratado. São encargos do período de construção — não do atraso.
• Em julgamento repetitivo (Tema 996), o STJ firmou ser descabida a cobrança de juros de evolução de obra após a data prevista para a entrega: mantê-la transfere ao consumidor um ônus que é da incorporadora.
• O Código de Defesa do Consumidor (arts. 39 e 51) veda a vantagem manifestamente excessiva e considera nulas as cláusulas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada.

Entendimento dos tribunais — em tese

Valores pagos a título de fase de obras durante o período de atraso são, em regra, passíveis de discussão e de restituição — a partir do que o contrato e os comprovantes de pagamento demonstrarem.

STJ — Tema repetitivo 996

Tese 03 · Comprador

Vícios construtivos no imóvel

Infiltração, trinca, problema hidráulico ou elétrico, acabamento em desacordo com o memorial descritivo. A responsabilidade do construtor não termina na entrega das chaves.

O que diz a lei §

• O art. 618 do Código Civil impõe ao construtor a garantia de solidez e segurança da obra pelo prazo de cinco anos — a chamada garantia quinquenal.
• Pelo CDC, vícios aparentes devem ser reclamados em 90 dias (art. 26, II); nos vícios ocultos, o prazo só começa a correr quando o defeito se revela (art. 26, §3º).
• A jurisprudência do STJ distingue garantia de prescrição: há precedentes aplicando o prazo decenal à pretensão de reparação pelos danos decorrentes do vício.

O que costuma importar na análise §

• Registro do problema: fotos e vídeos datados, laudos, protocolos de reclamação junto à construtora.
• O memorial descritivo do empreendimento — é ele que fixa o padrão do que foi vendido.
• As respostas (ou o silêncio) da construtora aos chamados de assistência técnica.

Tese 04 · Para síndicos e administradoras

Vícios construtivos em área comum

Fachada, impermeabilização, piscina, garagem, salão de festas. Quando o problema é do prédio inteiro, quem age é o condomínio — representado pelo síndico.

O que diz a lei §

• O síndico representa o condomínio ativa e passivamente (art. 1.348, II, do Código Civil) e tem legitimidade para exigir da construtora a reparação de vícios nas áreas comuns.
• A garantia quinquenal do art. 618 alcança também as áreas comuns; nos vícios ocultos, o prazo conta da ciência do problema.
• Em regra, a atuação passa por assembleia, laudo de engenharia diagnóstica e notificação da construtora — a prova técnica costuma vir antes de qualquer medida.

Em tese

A entrega das chaves das unidades não encerra a responsabilidade da incorporadora pelas partes comuns do empreendimento — ela responde perante o condomínio como responde perante cada comprador.

Tese 05 · Comprador

Publicidade enganosa

A maquete, o stand de vendas, o folder e o anúncio não são promessa vaga: pelo Código de Defesa do Consumidor, a oferta integra o contrato.

O que diz a lei §

• O art. 30 do CDC determina que toda informação ou publicidade suficientemente precisa obriga o fornecedor e passa a fazer parte do contrato.
• Se a oferta não é cumprida, o art. 35 abre três caminhos, à escolha do consumidor: exigir o cumprimento forçado, aceitar produto ou prestação equivalente, ou desfazer o contrato com restituição.
• O art. 37 define como enganosa a publicidade capaz de induzir o consumidor em erro — inclusive por omissão de dado essencial.

O que costuma importar na análise §

• Folder, prints de anúncios e fotos do stand da época da compra são os documentos que sustentam a análise do art. 30 do CDC.
• A diferença objetiva entre o que foi anunciado e o que foi entregue — metragem, área de lazer, acabamento, vista, vaga.

Tese 06 · Comprador

Rescisão do contrato

Desfazer a compra na planta tem regras — e elas mudam conforme quem deu causa ao desfazimento.

O que diz a lei §

• A Súmula 543 do STJ orienta a devolução das parcelas pagas: integral, quando o desfazimento decorre de culpa da incorporadora; parcial, quando parte do próprio comprador.
• A Lei 13.786/2018 (conhecida como Lei do Distrato) fixou limites para a retenção quando é o comprador quem desiste — percentuais e prazos de devolução passaram a ser regrados.
• Quando a causa é o atraso da obra, a resolução se dá, em regra, sem retenção — o inadimplemento é da incorporadora.

Tese 07 · Comprador

Cobranças após a entrega das chaves

Saldo residual que ninguém explicou, corretagem tardia, taxa de interveniência, diferenças de correção. Cobrança que aparece depois das chaves merece leitura atenta.

O que diz a lei §

• O art. 46 do CDC retira a força obrigatória de cláusulas que não tenham sido informadas de forma clara e prévia ao consumidor.
• O art. 51 considera nulas as cláusulas abusivas — inclusive as que transferem ao comprador custos que a lei atribui ao fornecedor.
• Cobrança indevida efetivamente paga pode ensejar restituição, inclusive em dobro, na forma do art. 42, parágrafo único, do CDC.

Tese 08 · Comprador

Condomínio e IPTU antes das chaves

O boleto do condomínio chegou — mas as chaves, não. Em regra, a obrigação nasce com a posse, não com a assinatura.

O que diz a lei §

• Em julgamento repetitivo, o STJ firmou que a responsabilidade pelas cotas condominiais pressupõe a imissão na posse — na prática, a efetiva disponibilização das chaves ao comprador.
• Antes disso, as despesas do empreendimento correm, em regra, por conta da incorporadora, ainda que a unidade já esteja pronta ou o habite-se emitido.
• O mesmo raciocínio orienta discussões sobre IPTU lançado antes da entrega: o art. 34 do CTN vincula o tributo à propriedade, ao domínio útil ou à posse.